Για να είμαι απόλυτα ξεκάθαρη, το κείμενο αυτό είχε στο μεγαλύτερο μέρος του γραφτεί εδώ και καιρό. Και δεν ήμουν και 100% σίγουρη για το αν θα έπρεπε να δημοσιευτεί, αν δεν ήταν η σβέλτη απόφαση του Αρείου Πάγου υπέρ των fund. Όταν για άλλες υποθέσεις χρειάζονται μήνες, εδώ 8 μερούλες ήταν αρκετές…Είχα σκοπό να γράψω ένα κείμενο για το όλο και αυξανόμενο gentrification, όταν το μάτι μου έπιασε μια παλαιότερη δημοσίευση του Guardian. Κι ενώ μια απλή μετάφραση θα αρκούσε για τους αναγνώστες, η αλήθεια είναι ότι ψάχνοντας βαθύτερα οι αναφορές στο Fund που ο ΟΗΕ χαρακτήρισε ως Νο1 κίνδυνο για την παγκόσμια στεγαστική κρίση ήταν πολύ περισσότερες και έχριζαν προσοχής.
Το θέμα μας είναι η εταιρεία Blackstone.
…
Πριν όμως φτάσουμε στο αν και κατά πόσο η Blackstone θα πρέπει να μας απασχολεί στην Ελλάδα, θέλω να σας διηγηθώ την ιστορία αυτής της εταιρείας που επί του παρόντος κατέχει ένα χαρτοφυλάκιο (με βάση τα νούμερα της ιστοσελίδας της 31/12/2022) 326 δισεκατομμυρίων δολαρίων σε real estate, 280 δις δολαρίων σε ασφαλιστικά προϊόντα, 289 δις σε ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια και 80 δις δολαρίων σε αμοιβαία κεφάλαια κινδύνου. Αν τα νούμερα αυτά από μόνα τους δεν σας τράβηξαν την προσοχή, τί να πω;
Πίσω από την ονομασία, κρύβεται ο Stephen Schwarzman, ένας από τους πλουσιότερους ανθρώπους στην λίστα Forbes, με καθαρή αξία 32 δις δολαρίων (Οκτώβριο 2022). Ο Schwarzman είχε δηλώσει ότι σταμάτησε να διαβάζει μαθηματικά αρκετά νωρίς στο σχολείο: οι απλές πράξεις θα του ήταν αρκετές για να στήσει μια επικερδή καριέρα. Κάτι μου λέει ότι πόνταρε περισσότερο στην πρόσθεση και κυρίως στον πολλαπλασιασμό. Έχοντας μηδενικό ενδιαφέρον για τις εταιρικές χρηματοδοτήσεις, προτίμησε να σπουδάσει ψυχολογία και κοινωνιολογία στο Yale, όπου μαζί με τον πρώην Πρόεδρο των ΗΠΑ, George W. Bush, ήταν μέλη του διαβόητου γκρουπ των Skulls & Bones. Για όσους δεν γνωρίζουν η προπτυχιακή κοινότητα των Skulls and Bones, επίσης γνωστή ως The Order, Order 322 και The Brotherhood of Death, σκεπάζεται από ένα πέπλο μυστικότητας και θεωρίες συνωμοσίας, αλλά για ένα πράγμα μπορούν πολλοί να είσαι σίγουροι: τα μέλη του ανήκουν στην προτεσταντική ελίτ, σπάνια δέχονται καθολικούς και ποτέ Εβραίους. Και σε κάθε περίπτωση, τα μέλη της θεωρείται ότι είναι αυτοί που κινούν τα νήματα αυτού του κόσμου.
Μετά την αποφοίτηση όμως ξεκίνησε να εργάζεται στην εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων Donaldson, Lufkin & Jenrette (DLJ), όπου ξεκίνησε να ενδιαφέρεται για τα χρηματοπιστωτικά, οδηγώντας τον πίσω στο Harvard Business School. Με ένα MBA από το Harvard, η καριέρα του συνέχισε στην Lehman Brothers. Το 1984, προσέγγισε τον Pete Peterson, πρώην αφεντικό του στην Lehman, για να του εξηγήσει την ιδέα του για μια νέα επενδυτική εταιρεία. Έτσι, το 1985, Schwarzman και Peterson, συνδυάζοντας τα ονόματά τους (Schwarz σημαίνει μαύρος στα γερμανικά και peter πέτρα) ιδρύουν την Blackstone με ρίσκο 400 χιλ. δολαρίων, χωρίς να έχουν ιδιαίτερη εμπειρία πάνω στα ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια. Οι δουλειές τους προφανώς πήγαιναν καλά, αλλά η πραγματική ευκαιρία ήρθε με την κρίση του 2008, ως απόδειξη αυτού που λέγεται ότι στην κρίση κάποιοι βλέπουν ευκαιρίες.
Γιατί από τότε μέχρι σήμερα, η Blackstone έχει μετατραπεί στον μεγαλύτερο εμπορικό ιδιοκτήτη ακινήτων στον κόσμο. Βασικά, ο όρος real estate είναι πολύ λίγος για να περιγράψει την δραστηριότητα του fund. Στην κατοχή του έχει από πολυκατοικίες και γηροκομεία, κινηματογραφικά στούντιο, φοιτητικές εστίες, αποθήκες logistics, κέντρα δεδομένων, μέχρι και ξενοδοχεία και σημεία τουριστικού ενδιαφέροντος. Ναι, καλά διαβάσετε. Κάθε φορά λοιπόν που κάποιος επισκέπτεται το μουσείο της Μαντάμ Τισό στο Λονδίνο ή την Λέγκολαντ στην Δανία, κάθε φορά που κάποιος κάνει κράτηση σε ένα από τα ξενοδοχεία Χίλτον (τα οποία εξαγόρασε με μόχλευση) ενισχύει την μετοχή του fund. Ακόμη κι όταν χρησιμοποιεί κάποιος το Bumble ή το Badoo για να βρει σύντροφο. Αν κάποιος θελήσει να τσεκάρει την λίστα των επενδύσεών της, θα δει ότι είναι ατελείωτη. Τα περιουσιακά της στοιχεία τα διαχειρίζονται ο Schwarzman με τον διευθύνοντα σύμβουλό του Jon Gray από τον 31ο όροφο ενός ουρανοξύστη στην Νέα Υόρκη και ξεπερνούν το ΑΕΠ της Ελβετίας, της Σαουδικής Αραβίας και του Βελγίου και κατά το διπλάσιο αυτό της Δανίας και πέρα από την κτηματομεσιτική της δραστηριότητα, το fund διαχειρίζεται επενδυτικά τα διαθέσιμα συνταξιοδοτικών και ασφαλιστικών ταμείων.
…
Αν στις αρχές της χιλιετίας το ενδιαφέρον του εστιαζόταν κυρίως στα γραφεία και τα ξενοδοχεία και σταδιακά στα εργαστήρια και τις αποθήκες και τα καταστήματα, τα κτίρια δηλαδή όπου ο κόσμος εργαζόταν ή ψώνιζε, μετά την κρίση το ενδιαφέρον άρχισε να εστιάζει στα οικιστικά ακίνητα, στις κατοικίες δηλαδή, γεγονός που προκαλεί μέγα ζήτημα. Γιατί σε αντίθεση με τα γραφεία και τα ξενοδοχεία, η κύρια πηγή εσόδων στα ενοικιαζόμενα σπίτια είναι οι άνθρωποι που τα κατοικούν και το μόνο βέβαιο είναι ότι οι προσδοκίες των golden boys για κέρδος από μια τέτοιου είδους επένδυση είναι πάντα σε σύγκρουση με τα συμφέροντα των ενοικιαστών.
Η μέθοδος εργασίας είναι εξαιρετικά μεθοδική. Όταν η Blackstone αποφασίζει να αγοράσει ένα κτίριο, ας πούμε στην Νέα Υόρκη, ένας στόλος υπαλλήλων αποστέλλεται να χτενίσει τον χώρο. Από το ύψος της οροφής, το εμβαδόν και τον προσανατολισμό, το κατά πόσο παίρνει φυσικό φως, αν έχει εξαερισμό ή όχι, όλα καταγράφονται. Ακόμη και οι συγκοινωνίες ή τα καταστήματα που βρίσκονται σε κοντινή ακτίνα. Τα στοιχεία μεταφέρονται στα γραφεία και μετά από συνάντηση με τους Ευρωπαίους και Ασιάτες συναδέλφους, κλείνει η δουλειά. Το τελευταίο βήμα είναι να εξασφαλιστεί η έγκριση αγοράς στην εβδομαδιαία συνάντηση στα κεντρικά γραφεία. Και δεν μιλάμε ποτέ για ακίνητα στο Ντιτρόιτ ή το Κλίβελαντ, πόλεις υψηλού επενδυτικού κινδύνου, αφού δεν προβλεπόταν μια γρήγορη ανάκαμψη.
Με την κρίση του 2008 να αφήνει σε απόλυτη αδυναμία πολλούς να ξεπληρώσουν τα στεγαστικά τους (αυτούς που κάποιοι αποκαλούν «κακοπληρωτές»), το fund βρήκε το κατάλληλο κλίμα για να βάλει σε πλήρη κίνηση τα σχέδιά του. Ίδρυσε μια θυγατρική, την Invitation Homes, σκοπός της οποίας ήταν να βρει σπίτια με δύο ή τρία υπνοδωμάτια σε περιοχές που η ανάκαμψη φαινόταν πιο πιθανή, ξοδεύοντας μέσα σε ένα μικρό διάστημα από την ίδρυσή της 125 εκ. δολάρια κάθε εβδομάδα. Και θα περίμενε κανείς ότι μια τόσο «σοβαρή» εταιρεία θα αναβάθμιζε τα ακίνητα που αποτελούν την βιτρίνα της, όπως και ισχυριζόταν, αλλά συνέβη το ακριβώς αντίθετο. Οι ενοικιαστές σύντομα θα άρχιζαν τα παράπονα σε δημοσιογράφους ότι η εταιρεία είχε ανεβάσει τα ενοίκια ενώ παράλληλα τσιγκουνευόταν στα έξοδα συντήρησης και επέβαλε τιμωρητικές ποινές σε ενοίκους. Το μοντέλο βασιζόταν καθαρά στο πώς τα golden boys θα μεγιστοποιούσαν τα έσοδά τους, μειώνοντας δραματικά τα έξοδα. Το να νοικιάζει κάποιος σπίτι από μια εταιρεία εισηγμένη στην Wall Street σήμαινε επιδρομές αραχνών, διαρροές στα υδραυλικά και άλλα απλά ζητήματα, που θα ήταν αρκετά για την ομοσπονδιακή κυβέρνηση να επέμβει. Αλλά αυτό δεν έγινε. Αντιθέτως η κρατική χορηγός στεγαστικών δανείων Fannie Mae, μπήκε το 2017 ως εγγυητής σε δάνειο 1 δις δολαρίων προς την Invitation Homes. Τώρα αν αναρωτιέστε γιατί μια εταιρεία που μπορεί και ξοδεύει 125 εκ δολάρια την εβδομάδα χρειάζεται να παίρνει τέτοιο δάνειο από το κράτος; Μήπως γιατί οι ίδιες οι εταιρείες που θρέφουν τις κυβερνήσεις είναι και άμεσα εξαρτώμενες από αυτήν, όπως απέδειξαν τα προγράμματα TARP; Μήπως γιατί το ζεστό κρατικό χρήμα επιστρέφει πίσω στις τσέπες των πολιτικών; Ο Schwartzman είναι ο τραπεζίτης του Ντόναλντ Τραμπ και του γερουσιαστή ΜακΚόνελλ…(πιστός ρεπουμπλικάνος, ο Schwartzman είχε σχολιάσει την απόφαση Ομπάμα να αυξήσει τον φόρο στις εταιρείες επένδυσης ιδιωτικών κεφαλαίων, ως την εισβολή του Χίτλερ στην Πολωνία!) Αξίζει να σημειωθεί πάντως ότι το ίδιο διάστημα, το 2017, μόνο ο Jon Gray εκτός του μηνιαίου μισθού 350 χιλ. δολαρίων, έλαβε ετήσιο μπόνους 25,8 εκ δολάρια και 116 εκατομμύρια σε μερίσματα. Η εταιρεία ταυτόχρονα μπήκε στην αντεπίθεση. Οι καταγγελίες ήταν μια παρερμήνευση των δεδομένων για το fund που τώρα ισχυριζόταν ότι είχε ξοδέψει κατά μέσο όρο 25 χιλ. δολάρια για την ανακαίνιση κάθε σπιτιού, αν και η πραγματικότητα ήταν άλλη. Το 2019, η Blackstone πουλάει τις μετοχές που έχει στην Invitation Homes, ενώ η δεύτερη κατέχει 82.500 ακίνητα, μόλις το 0,1% των ακινήτων που είχε στο σύνολο το fund.
…
Η Blackstone όμως είχε ξεκινήσει τις «επενδυτικές αγορές» και στην Ευρώπη, αγοράζοντας το 2013 στη Μαδρίτη 5.000 διαμερίσματα. Με την ίδια τακτική που εφάρμοσε και στην Αμερική, ανέβασε τα ενοίκια, ορισμένες φορές έως και 100%, αναγκάζοντας τους ενοικιαστές να εγκαταλείψουν την στέγη τους. Η Ένωση Ενοικιαστών και το συνδικάτο ενοικιαστών αντεπιτέθηκε με το hashtag #MadridVsBlackstone και με μια δημόσια καταγγελία το 2019 αντιτάχθηκαν συλλογικά στις νέες συμβάσεις που η εταιρεία επεδίωκε να επιβάλλει. Για να πετύχουν τους στόχους τους, οι ενοικιαστές συνέχισαν να πληρώνουν τα παλιά τους ενοίκια στα δικαστήρια. Έως το 2019 και από την αρχή της κρίσης στην Ισπανία, η Blackstone ήταν ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης επί ισπανικού εδάφους με 30.000 ακίνητα πολλά εκ των οποίων ήταν κόκκινα δάνεια της τράπεζας Santander, 1.800 με την σύμπραξη του ισπανικού fund Magic Real Estate (μετά από έκθεση ορκωτών βρέθηκε ότι οι εξαγορές των ακινήτων αυτών έγιναν χωρίς διαφάνεια και με έλλειψη ανταγωνισμού). Η υπόθεση ήταν Δαυίδ εναντίον Γολιάθ. Το 2021 όμως, η Ένωση ανακοίνωσε περήφανα ότι κατάφερε να νικήσει το fund «των γυπαετών της Wall Street» όπως το αποκαλούσε, με 87 συμβόλαια χωρίς καταχρηστικές αυξήσεις διάρκειας 7 ετών με 3 έτη επέκτασης. Για την περίπτωση 5.000 εργατικών κατοικιών που πωλήθηκαν από την πρώην δήμαρχο Μαδρίτης, Ana Botella, σε θυγατρικές της Blackstone, βρέθηκε ότι η τιμή πώλησης ήταν πολύ κάτω της αντικειμενικής αξίας, υποβαθμίζοντας έτσι και τις γύρω κατοικίες, και η πρώην δήμαρχος υποχρεώθηκε μετά από δικαστική απόφαση να πληρώσει περίπου 26 εκ. ευρώ για την οικονομική ζημία που δημιούργησε στο δημόσιο. Η Ένωση Ενοικιαστών από την άλλη, συνεχίζει την δικαστική της μάχη εναντίον της εταιρείας.
Μέχρι το κλίμα να στραβώσει στην Ισπανία (όπου προσπαθεί να ξεφορτωθεί πλέον ακίνητα), η Blackstone είχε ήδη μπει σε μια άλλη αγορά: την σκανδιναβική. Για όσους δεν γνωρίζουν την σουηδική αγορά και την λογική εύρεσης σπιτιού, ο υποψήφιος ενοικιαστής μπαίνει σε μια λίστα αναμονής, που σημαίνει ότι η εύρεση σπιτιού είναι δύσκολη υπόθεση. Δεν αποκλείεται δε να αναγκαστεί λόγω της αναμονής να υπενοικιάσει ήδη ενοικιασμένο με την τιμή φυσικά να εκτοξεύεται. Παρόλα αυτά, ο έλεγχος των ενοικίων γίνεται σε εθνικό επίπεδο, πράγμα που φαντάζει σοβαρό εμπόδιο εκ πρώτης όψεως για κάθε επενδυτή. Κι όμως η Blackstone από το 2016 ξεκίνησε να αγοράζει ακίνητα στην Στοκχόλμη, αγοράζοντας μερίδιο ελέγχου στην μεγαλύτερη εταιρεία ακινήτων της Σουηδίας. Έχοντας στην κατοχή της 16 χιλ. διαμερίσματα, ανακαίνισε 1.000 από αυτά και αύξησε άμεσα το ενοίκιο κατά 42%, ενώ παράλληλα συνέχιζε τις επενδυτικές της κινήσεις επί σουηδικού εδάφους. Το 2019, έφτασε να κατέχει 21.000 ακίνητα. Στο μεταξύ, μετά από καταγγελίες από το Σωματείο Ενοικιαστών, άλλαξε το όνομα της εταιρείας σε Hembla (για να ακούγεται το όνομα πιο οικείο, αφού hem σημαίνει σπίτι), αλλά έκανε ένα λάθος. Προφανώς όχι εσκεμμένα αλλά εκεί φάνηκε ότι οι Σουηδοί δεν είναι Αμερικανάκια. Αγοράζοντας τα μισά ακίνητα σε μια ολόκληρη περιοχή στα βόρεια της πόλης, συγκεκριμένα την Sollentuna, ενώ τα υπόλοιπα μισά ανήκουν στην τοπική αρχή, φάνηκε ότι τα ακίνητα που της ανήκαν ήταν «ακατάστατα, βρώμικα, με φθορές και σημεία ξεφλουδίσματος στους τοίχους». Με βάση μια έκθεση του 2019 που καταδίκαζε την Hembla (η έκθεση υπάρχει ως ρεπορτάζ του δημόσιου καναλιού SVT και εστιάζει εκτός από τα κτιριακά προβλήματα και στο ότι η Hembla παράκαμπτε την λίστα ενοικίασης ακινήτων), βγήκαν στην επιφάνεια τα προβλήματα στη συντήρηση των κτιρίων της, όμως η εξήγηση που δόθηκε ήταν ότι όλα τα κέρδη της εταιρείας πήγαιναν στην επανεπένδυση προς ανακαίνιση των κτιρίων. Για την Hembla οι ιδιώτες- ιδιοκτήτες ήταν υπεύθυνοι για την κακή κατάσταση των κτιριακών εγκαταστάσεων, τι κι αν τα κτίρια της τοπικής αρχής ήταν σε εμφανώς καλύτερη κατάσταση από τα δικά τους. Για τον σοσιαλιστή βουλευτή Ola Möller, η Blackstone «ήρθε, αύξησε το ενοίκια, και μετά ξεκουμπίστηκε!», ενώ στο ενδιάμεσο οι σύλλογοι ενοικιαστών – ιδιοκτητών σε πολλές περιοχές άρχισαν να διαμαρτύρονται. Στην σουηδική κοινωνία, το δικαίωμα στην κατοικία δεν είναι εμπορικό προϊόν. Το 2019 ήταν η χρονιά που το fund αρχίζει να τα βρίσκει σκούρα και πουλάει τις μετοχές που κατέχει στην Hembla.
Άλλωστε, το ενδιαφέρον της έχει ήδη επικεντρωθεί σε ένα άλλο έδαφος, σκανδιναβικό και σαφέστατα εχθρικότερο από το σουηδικό, όπως φάνηκε. Το Παρατηρητήριο Ιδιοκτητών στην Δανία, Ejendoms Watch, προειδοποίησε από το 2017 ότι η Blackstone ήταν έτοιμη να προβεί σε μια επιθετική αγορά, με την 360North ως μόνιμο συνεργάτη. Η 360North ήταν μια μικρή μεσιτική εταιρεία, αλλά λειτούργησε ως εξαιρετική βιτρίνα για την Blackstone. Μια μεγάλη μεσιτική σαφώς θα τραβούσε τα βλέμματα πολλών, ίσως και κάποιων που είχαν παρακολουθήσει την εξέλιξή της στην Σουηδία. Όμως σε μια μικρή πόλη, όπως η Κοπεγχάγη, όπου τα νέα ταξιδεύουν γρήγορα, μια μικρή εταιρεία κάνει την δουλειά διακριτικότερα. Δύο χρόνια αργότερα, η Blackstone εξαγοράζει την 360North που αποδείχτηκε μια εξαιρετική επιλογή. Ως βιτρίνα του fund, εντόπιζε τα κτίρια προς αγορά και τα αγόραζε για λογαριασμό της.
Σύντομα ο επικεφαλής του συνδικάτου ενοικιαστών της Κοπεγχάγης Claus Hojte, εκπροσωπώντας 40 χιλιάδες ενοικιαστές, αρχίζει να λαμβάνει περίεργα email γεμάτα παράπονα. Ένας ισχυριζόταν ότι επιστρέφοντας σπίτι του βρήκε παντού σκαλωσιές από το πουθενά. Άλλος του έγραφε ότι ξαφνικά έλαβε γράμμα με «δυσάρεστα μέτρα» που λήφθηκαν από πλευράς του νέου ιδιοκτήτη. Άλλος έλεγε ότι δέχτηκε ενοχλήσεις για να εξοφλήσει τα ενοίκια που χρωστούσε, παρότι τα είχε πληρώσει στην ώρα τους. Ο τελευταίος σε προσπάθεια επικοινωνίας χαρακτήρισε τον ιδιοκτήτη ως «πάγο». Πολλοί έλεγαν ότι ξαφνικά έγινε μια προσπάθεια να μακιγιαριστούν τα κτίρια που διέμεναν, χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα. Ορισμένοι ένοικοι κατέφυγαν στα ΜΜΕ, καταγγέλλοντας ότι μετά από δήθεν ανακαινίσεις βρόχινα νερά έσταζαν από το ταβάνι. Οι βελτιώσεις που η εταιρεία παρουσίαζε ούτε το βιοτικό τους επίπεδο βελτίωναν, ούτε τις κατοικίες τους. Ο Claus Hojte, επικεφαλής του συνδικάτου, ξεκινά την έρευνα του για την εταιρεία που ήρθε σαν καταιγίδα στην πόλη και καταλήγει στην μικρή 360North. Με την διαφορά ότι δεν μπορούσε να υπολογίσει πόσα διαμερίσματα κατείχε το fund. Όταν η εταιρεία αποφάσιζε να αγοράσει ένα κτίριο, ίδρυε μια ατομική εταιρεία ακινήτων «Χ». Κάθε συγκρότημα ανήκε σε μια διαφορετική «Χ» εταιρεία, η οποία με την σειρά της ανήκε σε μια εταιρεία χαρτοφυλακίου «Ψ», η οποία ανήκε σε μια εταιρεία «Ω», που με την σειρά τους ανήκαν στην Calder HoldCo SARL με έδρα το Λουξεμβούργο. Η 360North από την πλευρά της προσέφερε σημαντικά ποσά σε ορισμένους ενοικιαστές για να εγκαταλείψουν τα σπίτια τους και στις περιπτώσεις ανακαινισμένου σπιτιού διπλασίαζε το ενοίκιο και η δανέζικη τηλεόραση, ασχολούμενη με το θέμα, απεικόνισε την Blackstone ως έναν εγκληματία. Μπορεί βέβαια με βάση τα δημοσιεύματα του δανέζικου τύπου η Blackstone να ήταν ένας κοινός εγκληματίας, αλλά δεν ήταν ο μεγαλύτερος ιδιοκτήτης όπως στην Ισπανία. Στην Δανία τον τίτλο αυτό κατέχει το PFA, το μεγαλύτερο συνταξιοδοτικό ταμείο της Δανίας, που ακόμη και στις περιπτώσεις ανακαίνισης, το ποσό του ενοικίου έμενε σε χαμηλότερο επίπεδο σε σχέση με τις ιδιωτικές εταιρείες, κυρίως σε κατοικίες που ήταν παλιές. Η Blackstone όμως χάραξε πολιτικές που κι άλλοι ιδιώτες θα ήταν πρόθυμοι να ακολουθήσουν.
Παράνομες; Όχι. Ανήθικες; Ναι!
Ιδιοκτήτης της 360North ήταν ο Nils Jansson, μια αμφιλεγόμενη προσωπικότητα που έκανε την επιλογή της Blackstone παράξενη. Γιατί ολόκληρη η Δανία έχει πληθυσμό λίγο παραπάνω από αυτόν την Αθήνας, επομένως τα νέα ταξιδεύουν γρήγορα κι είναι εύκολο κάτι να τραβήξει την προσοχή κάποιου. Όπως ένας τύπος με γυαλιά που όπου οι κάτοικοι διαμαρτύρονταν για την Blackstone εμφανιζόταν «καταδρομικά» και εξαφανιζόταν γρήγορα. Ο Nils Jansson αναρριχήθηκε σχετικά γρήγορα στην αγορά ακινήτων, αν και η πρώιμη καριέρα του δεν είχε σχέση με τα μεσιτικά. Σε μια περίπλοκη αγορά, απλοποίησε τα πράγματα υπέρ του. Όταν η Δανία ζούσε μια οικονομική έκρηξη, αγόραζε παλιά ακίνητα για ψίχουλα, τα ανακαίνιζε και τα πουλούσε. Η χρηματοδότησή του ερχόταν από την EIK Bank των Νήσων Φερόε, η οποία του δάνειζε αφειδώς, λαμβάνοντας μπόνους από την πώληση ενός ακινήτου. Όταν όμως η κρίση χτύπησε το 2008, η τράπεζα σταμάτησε να του δανείζει κι ο Jansson χρεωκόπησε, όπως και η τράπεζα πέρασε σε κρατικά χέρια. Το 2012, μια δανέζικη εφημερίδα τον χαρακτήρισε κολακευτικά ως «τον άνθρωπο που πουλούσε σκατά σκύλων». Για την Blackstone, όμως αυτό ήταν ένα συν, αφού του ανέθεσε τον εντοπισμό κτιρίων προς αγορά. Σταδιακά όμως οι κινήσεις της Blackstone άρχισαν να τραβούν την προσοχή και να προκαλούν την οργή. Τότε ανέλαβε ο Hojte.
Ο Hojte, συνειδητοποιώντας πόσο δύσκολο και απλησίαστο θα γινόταν για την μεσαία τάξη να βρει και να νοικιάσει ένα σπίτι, οργανώνει την άνοιξη του 2019 μια συγκέντρωση της Ένωσης Ενοικιαστών, στην οποία παρευρέθηκαν μέλη του Κοινοβουλίου, από σοσιαλιστές και φιλελεύθερους, μέχρι από την αριστερά και την άκρα δεξιά. Και η Blackstone ήταν στο στόχαστρο όλων! Για τους ακροδεξιούς το fund ήταν ο ξένος παρείσακτος που δημιουργούσε χειρότερη στεγαστική κρίση από την ήδη υπάρχουσα. Για την αριστερά ήταν η απόδειξη του ότι έπρεπε να μπουν φραγμοί στους μεγαλοκαρχαρίες-«επενδυτές». Οι ενοικιαστές από πλευράς τους μιλούσαν για αυξήσεις ενοικίων έως και 250% και γι’ αυτούς το θέμα δεν ήταν απλά στεγαστικό αλλά πολιτικό· απαιτούνταν πλέον στρατηγικές προστασίας από τις ιδιοκτήτριες εταιρείες. Η Blackstone από την συγκέντρωση και μετά, και προφανώς για να κερδίσει χρόνο, παγώνει άμεσα κάποιες επενδύσεις, ολοκληρώνει την εξαγορά της 360North και αλλάζει το όνομα της εταιρείας σε Kereby (Πόλη της Φροντίδας) κατά την σουηδική της εμπειρία.
Δύο μήνες όμως μετά την συνέλευση της Ένωσης, η Δανία είχε εκλογές, στις οποίες κέρδισαν οι σοσιαλδημοκράτες. Και o νέος Πρωθυπουργός, Mette Frederiksen, ξεκάθαρα επιτέθηκε στην Blackstone. «Ένα αμερικάνικο fund αγοράζει τα σπίτια μας», δήλωσε. «Δεν έχει όρια η απληστία;». Ο Frederiksen ήθελε να παρουσιάσει ένα νέο νόμο που θα σταματούσε τους ιδιοκτήτες από το να ανεβάσουν την τιμή του ενοικίου για δέκα χρόνια από την στιγμή της αγοράς τους. Αυτό δεν θα έβαζε φρένο μόνο στην Blackstone, άλλα σε όλες τις εταιρείες που ενεργούσαν με τον ίδιο τρόπο, όμως προκάλεσε αντιδράσεις τόσο από την Ένωση Ιδιοκτητών όσο και από τα συνταξιοδοτικά fund, οπότε μείωσε τον χρόνο στα 5 έτη.
Κι εδώ πραγματικά τίθεται το ερώτημα: είναι ο σωστότερος τρόπος αυτός διαχείρισης των συνταξιοδοτικών αποθεματικών; Καλύτερη σύνταξη σημαίνει αβέβαιη ή χειρότερη στέγαση;
Τελικά τον Ιούλιο του 2020, το Κοινοβούλιο της Δανίας πέρασε έναν νόμο που είναι γνωστός με το παρατσούκλι «Νόμος Blackstone», με τον οποίο οι νέοι ιδιοκτήτες απαγορεύεται να αυξήσουν το ενοίκιο για πέντε χρόνια και να αποζημιώνουν τους ήδη υπάρχοντες ενοικιαστές αν είναι να αφήσουν το σπίτι τους. Επίσης, τους επιβάλλει να αναβαθμίσουν το σπίτι προτού γίνει οποιαδήποτε αύξηση. Ο νόμος στοχεύει τόσο στους μεγαλοεπενδυτές, όσο και στα συνταξιοδοτικά ταμεία και τους ιδιοκτήτες. Αυτή είναι μια από τις περιπτώσεις που η Blackstone είδε να ορθώνονται πραγματικά πολιτικά εμπόδια μπροστά της. Στο Βερολίνο, για παράδειγμα, όπου το fund κατέχει 2.500 διαμερίσματα, τον Ιανουάριο του 2020, η πόλη πάγωσε τα ενοίκια για μια πενταετία, καλύπτοντας το 90% των διαμερισμάτων.
…
To 2019, σε μια σκληρή έκθεσή τους, η Εισηγήτρια του ΟΗΕ Leylani Farha και ο Surya Deva, Πρόεδρος του UN Working Group, καταδίκασαν την εταιρεία Blackstone και τις θυγατρικές τους για τις επιθετικές εξώσεις που μειώνουν την στάθμη των οικονομικών οικιών σε πολλές περιοχές, με αποτέλεσμα τον εκτοπισμό των χαμηλότερων και μεσαίων κοινωνικών στρωμάτων. Σε μια σειρά από επιστολές σε αξιωματούχους της Τσεχίας, Δανίας, Ιρλανδίας, Ισπανίας, Σουηδίας και των ΗΠΑ, οι Farha και Deva, τόνισαν κυρίως τις πρακτικές της Blackstone που έχουν ως αποτέλεσμα καταστροφικές συνέπειες για τους ενοίκους σε πολλές χώρες του κόσμου. Η Blackstone φυσικά δήλωσε ότι ο ΟΗΕ διαθέτει λανθασμένα στοιχεία και βασικά λάθη, επομένως και ανασφαλή αποτελέσματα στην έκθεσή του, προσθέτοντας ότι η εταιρεία ήταν «ξαφνιασμένη και απογοητευμένη» που ο ΟΗΕ απέστειλε επιστολές χωρίς να επιβεβαιώσει το περιεχόμενο.
Στις 14 Σεπτεμβρίου 2021, ο Stephen Schwarzman, συνδέθηκε σε βιντεοκλήση με τον Fang Xinghai, τον Πρόεδρο της χρηματοοικονομικής ρυθμιστικής αρχής του Πεκίνου. Εκείνη την περίοδο ο κίνδυνος μιας χρεοκοπίας της εταιρείας ανάπτυξης ακινήτων Evergrande ήταν λόγος ανησυχίας, αλλά με τις ρυθμιστικές αρχές στο Πεκίνο να φρενάρουν τα σχέδια της Blackstone για την εξαγορά ακινήτων χωρίς προειδοποίηση, το κλίμα ήταν ακόμη πιο ανησυχητικό. Στο τραπέζι της συζήτησης ήταν η ακύρωση της συμφωνίας 3 δις δολαρίων για την εξαγορά της Soho China από την Blackstone, όταν το Πεκίνο κατηγόρησε τους ιδρυτές της Pan Shiyi και Zhang Xin, ότι ήθελαν να εξαργυρώσουν την περιουσία τους για να φύγουν στις ΗΠΑ.
Όποιος όμως και να είναι ο λόγος πίσω από την απόφαση του Πεκίνου, η όποια συμφωνία της Blackstone θα είχε ως αποτέλεσμα οι πρώην ιδιοκτήτες που κατέχουν το 60% των μετοχών της Soho China να μειώσουν την έκθεσή του σε μια εποχή που το Πεκίνο είχε διατάξει εταιρικούς μεγιστάνες να μοιράσουν τον πλούτο τους. Και η αποτυχημένη συμφωνία της Blackstone είναι ένδειξη του ότι μια χώρα, στην προκειμένη η Κίνα, μπορεί να πάρει αποφάσεις ενάντια σε ότι θεωρεί μονοπωλιακές επιχειρηματικές πρακτικές. Για μια εταιρεία που διαχειρίζεται συνταξιοδοτικά αποθεματικά και άρα βασίζεται στην εξαγορά περιουσιακών στοιχείων και στην επέκτασή τους για την βιωσιμότητα τους, η κινεζική πολιτική είναι ένα σημαντικό πλήγμα.
Οι πολιτικές της Blackstone πάντως έχουν εγείρει ερωτήματα και σε άλλους τομείς. Στην Ολλανδία για παράδειγμα, όπου αγόρασε 1.700 διαμερίσματα, ο ισολογισμός της εταιρείας έδειξε ότι κατείχε περιουσία 793 εκατομμυρίων ευρώ. Μιας και τα διαμερίσματα όμως βρίσκονται στην κατοχή ολλανδικού fund που με τη σειρά του ανήκει σε fund του Λουξεμβούργο και των Νήσων Κέυμαν, ο φόρος επί ολλανδικού εδάφους είναι μηδενικός. Στην Βραζιλία, εταιρείες που ανήκουν ή στις οποίες συμμετέχει η Blackstone, θεωρούνται υπεύθυνες για την καταστροφή μεγάλου μέρους του φυσικού πλούτου του Αμαζονίου.
…
Και τώρα μάλλον αναρωτιέστε κατά πόσο αυτό το fund μας αφορά εδώ στη χώρα μας. Σε αντίθεση με τα δημοσιεύματα στον διεθνή τύπο, από την Αυστραλία και την Σουηδία, μέχρι την Αμερική και την Κίνα, που περιγράφουν την Blackstone με τα μελανότερα γράμματα, τα λίγα δημοσιεύματα στην Ελλάδα την αντιμετωπίζουν με διθυράμβους.
Για τον μέσο χρήστη ίντερνετ η ανεύρεσή τους είναι απλούστατη, γι’ αυτό και δεν θα αναφερθώ σε αυτά. Αρκεί να βάλει κάποιος στην μηχανή αναζήτησης το όνομα της εταιρείας και της χώρας μας δίπλα δίπλα με την λέξη «επένδυση» για να βρει και να τα διαβάσει. Το μόνο βέβαιο είναι ότι το fund έχει μπει στην Ελλάδα με την αγορά ξενοδοχειακών μονάδων, μέσω του επενδυτικού της fund με έδρα το Λουξεμβούργο ή μέσω ισπανικής θυγατρικής της. Κάτι που κάποιοι άνετα θα έβλεπαν ως αναπτυξιακή επένδυση. Είναι όμως με βάση τα παραπάνω;
Από εκεί και πέρα, σχετικά δημοσιεύματα αποδεικνύουν ότι η δράση της στην Ελλάδα που ξεκίνησε την περίοδο του κορονοϊού καλά κρατεί. (Μπορείτε ενδεικτικά να τα δείτε εδώ κι εδώ). Οι τρόποι είναι απλοί άλλωστε όπως διαβάσατε παραπάνω και αν το πολιτικό κλίμα είναι ευνοϊκό (δες απόφαση Αρείου Πάγου) κανείς δεν μπορεί να σταθεί εμπόδιο. Εκτός από τους ίδιους τους πολίτες.
…
Ζήτησα από τον Claus Hojte μια δήλωση για την Blackstone, με σκοπό να μάθω κατά πόσο η δράση της Blackstone ανακόπηκε από τον «Νόμο Blackstone» και πώς επηρέασε την στεγαστική πολιτική της χώρας. Μου απάντησε τα εξής: «H αγορά ιδιοκτησίας μέσω μικρών επιχειρήσεων είναι αυτό που κάνει η Blackstone. Στήνεται μια επιχείρηση για κάθε ιδιοκτησία πριν αγοράσει. Πλέον τους αναγνωρίζουμε από την αρχή της ονομασίας που είναι πάντα ReciProp (Residential Property). Η γραμμή ιδιοκτησίας σχεδόν πάντα καταλήγει στο Λουξεμβούργο. Ενεργεί βάναυσα ως ιδιοκτήτης. Μη έχοντας υποχρεώσεις έναντι της κοινωνίας και ευαισθησία στην πολιτική πίεση (σε αντίθεση με τα συνταξιοδοτικά ταμεία στην Δανία που ανήκουν και διοικούνται από τα μέλη τους), λειτουργεί πάντα ως γιγάντιος terminator, αν θέλεις. Χωρίς συναισθήματα και υποχρεώσεις, εκτός από το κέρδος.
Η Ελλάδα μπορεί να μην είναι η μόνη χώρα που δεν ανακάλυψε την μαζική κατάληψη περιουσίας. Στην Σουηδία, στην πραγματικότητα κανείς δεν πρόσεξε ή νοιάστηκε μέχρι που η Blackstone «χτύπησε και έφυγε» με κέρδος 6 δις σουηδικών κορώνων (600 εκ. ευρώ), αφήνοντας πίσω της χιλιάδες κτίρια που χρίζουν επισκευής.
Η διαφορά είναι ότι στην Δανία έχουμε μια ισχυρή κοινωνία πολιτών. Οι άνθρωποι οργανώνονται σε εργατικά σωματεία και συνδικάτα, όπως αυτό των ενοικιαστών. Έτσι οι αγορές της εταιρείας έγιναν πολιτικό ζήτημα, με την βοήθειά μας. Ευτυχώς είχαμε μια κυβέρνηση και έναν Υπουργό Στεγαστικής Πολιτικής που κατάλαβαν τι συνέβαινε κι έδρασαν.
Ο «Νόμος» που ρυθμίζει το μέγεθος του ενοικίου άλλαξε με 5 στόχους: Α)φρένο στο ενοίκιο, δηλαδή επιβραδύνεται η ταχύτητα αύξησης των ενοικίων. Β) αναβολή του κέρδους: ο ιδιοκτήτης πρέπει να κατέχει το ακίνητο για 5 έτη πριν αυξήσει το ενοίκιο. Γ)Μεταρρύθμιση του τρόπου που εκτιμάται το ενοίκιο: ο ιδιοκτήτης πρέπει να αποδείξει ότι το ενοίκιο που ζητά είναι σύμφωνο με τις αποφάσεις του συμβουλίου ενοικίασης. Αν ο ιδιοκτήτης θέλει να το αυξήσει θα πρέπει να αποδείξει ότι είναι ενεργειακά αποδοτικό (να μην σημειώνεται χαμηλότερα από C στην κλίμακα απόδοσης).
Αυτές οι αλλαγές αναφέρονται τώρα γενικά ως «Νόμος Blackstone» που ψηφίστηκε πριν από 2μιση χρόνια. Το ενδιαφέρον ερώτημα είναι αν λειτούργησε. Ναι, σχετικά με την Blackstone, το έκανε, αφού σταμάτησαν να αγοράζουν ακίνητα στην Δανία.
Η συμβουλή μου προς τους ενοικιαστές και τους ιδιοκτήτες στην Ελλάδα είναι να αντισταθούν στην Blackstone. Πρέπει να ενωθούν (σε σωματεία και οργανώσεις) και να αναγάγουν το θέμα σε πολιτικό ζήτημα: Η Ελλάδα πωλείται! – και μετά τι γίνεται με τους Έλληνες; Η Blackstone μπορεί να νικηθεί, αλλά χρειάζεται σκληρή δουλειά».
Φωτογραφία εξωφύλλου: Bloomberg
